المسؤولية التعاقدية لمدير المساهمة العقارية دراسة في القانون المدني المصري The contractual responsibility of the real estate shareholding manager A study in the Egyptian civil law

نوع المستند : المقالة الأصلية

المؤلف

جامعة الأزهر

المستخلص

تتلخص الدراسة في محاولة الوقوف على الأساس القانوني للمسؤولية التعاقدية لمدير المساهمة العقارية؛ حيث برزت أهمية البحث من خلال الدعوى إلى محاولة تطويع النصوص القانونية -ولا سيما القانون المدني- لغرضٍ بات له من الأهمية بمكان في ظل التطورات المتسارعة التي يعيشها العالم اليوم، ألَا وهو غرض استقرار الأوضاع الاقتصادية في مصر وخلق فرص عمل؛ ولا يتحقق ذلك الاستقرار إلا بالاتفاق ومراعاة نصوص القانون، بحيث تُراعَى حقوق أطراف التعاقد في المشروعات الاقتصادية، ومنها المساهمات العقارية.
وهنا تبرز أهمية مدير المساهمة العقارية كونه الشخص المعيَّن والمرخَّص له لإدارة المشروع وتطوير وتنفيذ استراتيجيات المساهمة العقارية، والتفاوض على العقود والاتفاقيات الخاصة بالمشروع.
وقد انتهت الدراسة إلى أن مسؤولية مدير المساهمة العقارية عند إخلاله بالتزاماته التعاقدية تقوم على أساس أن هذا العقد خاص ومستقل، كما انتهت إلى ذلك غالبية تشريعات الدول العربية. وانتهت الدراسة أيضًا إلى أن التزام مدير المساهمة العقارية هو التزام بتحقيق النتيجة المرجوة منه من العقد وليس بذل عناية. ويضمن مدير المساهمة العقارية إنجاز المشروع وتسليم الوحدة العقارية للمشتري حسب الاتفاق، ويلتزم بنقل الملكية، كما يلتزم بضمان التعرض والاستحقاق وضمان العيوب الخفية، لا سيما العيب الذي يؤثر على سلامة ومتانة البناء. وقد انتهجت الباحثة المنهج التحليلي الاستقرائي.
 
Abstract:
The study is summarized in an attempt to identify the legal basis for the contractual responsibility of the real estate contribution manager, where the importance of research emerged through the lawsuit to try to adapt the legal texts - especially the civil law - for a purpose that has become of great importance in light of the rapid developments that the world is experiencing today, namely the purpose of stabilizing the economic conditions in Egypt and creating job opportunities, and this stability can only be achieved by agreement and observing the provisions of the law, so that the rights of the contracting parties to economic projects, including real estate contributions, are taken into account. Here, the importance of the real estate shareholding manager emerges as he is the appointed and licensed person to manage the project, develop and implement real estate shareholding strategies, and negotiate contracts and agreements for the project. The study concluded that the responsibility of the real estate shareholding manager when he breaches his contractual obligations is based on the fact that this contract is private and independent, as concluded by most of the legislation of the Arab countries. The study also concluded that the obligation of the real estate shareholding manager is an obligation to achieve the desired result of the contract and not to exercise care. The Real Estate Shareholding Manager guarantees the completion of the project and the delivery of the real estate unit to the buyer as agreed, and is committed to transferring ownership, as well as ensuring exposure, entitlement and guarantee of hidden defects, especially defects that affect the safety and durability of construction. The researcher adopted the inductive analytical approach.

الكلمات الرئيسية

الموضوعات الرئيسية

المراجع

  1. أولاً: المراجع العامة:

    1. المعاملات المالية المعاصرة،( بحوث وفتاوى وحلول)، وهبة الزحيلي، دمشق ، دار الفكر العربي ، بيروت ، لبنان  الطبعة الثالثة ،2006م.
    2. معجم مقاييس اللغة، لابن فارس، تح: عبد السلام هارون، بيروت: دار الفكر، 1399هـ/1979م.
    3. المعجم الوسيط، لمجمع اللغة العربية بالقاهرة، مكتبة الشروق الدولية، ط4، 1425هـ/2205م.
    4. أثر التحصين الإداري على السلوك غير المتماثل للتكلفة في إطار نظرية الوكالة .. دراسة تطبيقية، خيري يسري محمد علي، المجلة المصرية للدراسات التجارية، كلية التجارة - جامعة،المنصورة،مجلد46.

    www.alukah.net/books/files/book_2692/bookfile/real-estate-valuation.pdf

    1. استثمارات الشركات الأجنبية الوافدة .. اللوائح القانونية والآثار السياسية في تحقيق التنمية الاقتصادية في دولة الإمارات العربية المتحدة، رشاد ناصر مصباح، ناصر محمد أحمد، بحث منشور في مجلة الشريعة والقانون بماليزيا.

    ثانيًا: المراجع المتخصصة:

    1. أحكام المساهمات العقارية وتطبيقاتها القضائية، وحيد عبدالله العبد القادر، رسالة ماجستير، جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية - الرياض، 1425ه.2
    2. الترقية العقارية الخاصة في مجال السكن في التشريع الجزائري، إيمان بوستة، رسالة دكتوراه، كلية الحقوق والعلوم السياسية - جامعة خضير بسكرة، 2017م.
    3. تقدير التعويض بين الخطأ والضرر، د. محمد إبراهيم الدسوقي، (القاهرة: دار الفكر العربي، ط1، 1998م).
    4. خصوصية عقد بيع عقار على التصاميم عن عقد البيع العادي، عز الدين زوبة، مجلة الحقوق والحريات، عدد تجريبي، كلية الحقوق والعلوم السياسية - جامعة محمد خيضر، بسكرة، الجزائر، 2013م.
    5. الدراسات البحثية في المسؤولية المدنية الشخصية في الفقه والقضاء المصري والفرنسي، د. أحمد شوقي عبد الرحمن، (الإسكندرية: منشأة المعارف، ط1، 2007م).
    6. دراسة تحليلية في تنظيم ضمان مشاريع التطوير العقاري في التشريعات المحلية، ندى محمد المازمي، علي أحمد المهداوي، مجلة جامعة الشارقة للعلوم القانونية، كلية القانون - جامعة الشارقة - الإمارات العربية المتحدة، المجلد 19، العدد 1، 1443هـ، 2022م.
    7. دروس في مصادر الالتزام .. نظرية العقد، عبد الفتاح عبد الباقي، (مطبعة نهضة مصر، د.ت).
    8. عقد الاستثمار العقاري .. دراسة مقارنة، محمد صديق محمد، نزار حازم محمد، مجلة الرافدين للحقوق، السنة 25، المجلد 23، العدد 82.
    9. عقد البيع، سمير تناغو عبد السيد، (الإسكندرية : منشأة المعارف، 1979).
    10. عقد بيع عقار بناءً على التصاميم .. دراسة مقارنة بين القانون الجزائري والفرنسي، عياش شعبان، رسالة دكتوراه، كلية الحقوق - جامعة منتوري، الجزائر، 2011، 2012م.
    11. العقود المسماة في المملكة العربية السعودية .. البيع والإيجار، د. خالد السيد محمد، (دار الكتاب الجامعي، ط1، د.ت).
    12. فقه المعاملات .. دراسة مقارنة، أ.د. محمد علي عثمان الفقي، (دار المريخ، المملكة العربية السعودية، 1986م).
    13. مسؤولية المقاول والمهندس في عقد المقاولة، د.أحمد سعيد المومني، (عمان: مكتبة المنار للنشر والتوزيع، ط1، 1987م).
    14. مسؤولية مهندسي ومقاولي البناء والمنشآت الثابتة الأخرى .. دراسة مقارنة في القانون المدني المصري والقانون المدني الفرنسي، د. محمد شكري سرور، (القاهرة: دار الفكر العربي، ط1، 1985م).
    15. مصادر الالتزام الإرادية في قانون المعاملات المدنية الإماراتي .. العقد والتصرف الانفرادي، الشهابي إبراهيم الشرقاوي، (الآفاق المشرقة ناشرون، طبعة 4، 2014م).
    16. مصادر الالتزام وفقًا لنظام المعاملات المدنية السعودي الجديد، خالد السيد محمد، (دار الكتاب الجامعي، ط1، 2023م).
    17. النظام القانوني للمباني والإنشاءات، د. محمد حسين منصور، (الإسكندرية: دار الجامعة الجديدة، ط1، 2011م).
    18. نظام المساهمات العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم/203 وتاريخ 28/12/1444هـ، المملكة العربية السعودية.
    19. النظرية العامة للالتزام .. مصادر الالتزام، جميل الشرقاوي، (القاهرة: دار النهضة العربية، 1981م).
    20. النظرية العامة للالتزامات، الجزء الأول .. مصادر الالتزام، عبد المنعم البدراوي، (د.ط، د.ت).
    21. نظرية العقد، سليمان مرقس، (دار الكتب القانونية، 1988م).
    22. الوسيط في شرح القانون المدني، الجزء السابع، العقود الواردة على العمل، عبد الرازق السنهوري، (القاهرة: مطبوعات لجنة الشريعة الإسلامية، نقابة المحامين، ط1، 2007م).

    ثالثًا- أحكام محكمة النقض

    1. الطعن رقم 442 لسنة 51 قضائية الصادر بتاريخ 12/6/1989م، مدني، الجزء الثاني، سنة 40، قاعدة 256. أحكام النقض، المكتب الفني
    2. الطعن رقم 325 سنة 30 قضائية جلسة 10 يونيو سنة 1965. أحكام النقض، المكتب الفني.
    3. الطعن رقم 4625 لسنة 80 قضائية ، الدوائر المدنية، جلسة 6/10/2013م. أحكام النقض، المكتب الفني.
    4. الطعن رقم 8207 لسنة 74 قضائية، الدوائر المدنية، جلسة 6/4/2014م. أحكام النقض، المكتب الفني.
    5. الطعن رقم 3253 لسنة 807 قضائية، الدوائر المدنية، جلسة 15/6/2019م. أحكام النقض، المكتب الفني.
    6. الطعن رقم 8207 لسنة 74 قضائية، الدوائر المدنية، جلسة 6/4/2014. أحكام النقض.
    7. نقض مدني رقم 879، جلسة 28/6/1956، أحكام النقض، المكتب الفني.

     

     

    List of research sources and references:

    First: general references:

    1. Contemporary financial transactions, (research, fatwas and solutions), Wahba Al-zahili, Damascus, Arab Thought House, Beirut, Lebanon, third edition, 2006.
    2. Dictionary of language standards, by Ibn fares, Ed.: Abdus Salam Haroun, Beirut: Dar Al-Fikr, 1399 Ah/1979 ad.
    3. The intermediate Dictionary, of the Arabic language complex in Cairo, Shorouk International Library, Vol. 4, 1425 Ah/2205 ad.
    4. The effect of managerial immunization on cost asymmetric behavior within the framework of agency theory .. An applied study, Khairy Yousry Muhammad Ali, the Egyptian Journal of Business Studies, Faculty of Commerce - University, Mansoura, Vol.46. www.alukah.net/books/files/book_2692/bookfile/real-estate-valuation.pdf
    5. Investments of foreign companies .. Legal regulations and political implications in achieving economic development in the United Arab Emirates, Rashad Nasser Mesbah, Nasser Mohammed Ahmed, research published in the Journal of Sharia and law in Malaysia.

    Second: specialized references:

    1. Provisions of real estate contributions and their judicial applications, Wahid Abdullah Al-Abdul-Qadir, master's thesis, Imam Muhammad Bin Saud Islamic University-Riyadh, 1425 Ah.2
    2. Private real estate promotion in the field of housing in the Algerian legislation, Eman Bousta, PhD thesis, Faculty of law and Political Sciences - Khudair University of Biskra, 2017.
    3. Estimation of compensation between fault and damage, d. Mohammed Ibrahim Al-Desouki, (Cairo: Dar Al-Fikr Al-Arabi, Vol. 1, 1998).
    4. The specificity of the contract of sale of real estate on the designs of the ordinary contract of sale, Ezzedine zouba, Journal of rights and freedoms, trial issue, Faculty of law and Political Sciences - Mohamed Khidr University, Biskra, Algeria, 2013.
    5. Research studies in personal civil liability in Egyptian and French jurisprudence, Dr. Ahmed Shawky Abdel Rahman, (Alexandria: knowledge establishment, Vol. 1, 2007).
    6. An analytical study on the regulation of guaranteeing real estate development projects in local legislation, Nada Mohammed Al Mazmi, Ali Ahmed Al Mahdawi, Sharjah University Journal of Legal Sciences, Faculty of Law - University of Sharjah - United Arab Emirates, Vol.19, No. 1, 1443h, 2022g.
    7. Lessons in sources of commitment .. The theory of the contract, Abdel Fattah Abdel Baqi, (Nahdet Misr press, d.C).
    8. Real estate investment contract .. A comparative study, Muhammad Siddiq Muhammad, Nizar Hazim Muhammad, al-Rafidain Journal of Law, year 25, volume 23, issue 82.
    9. The contract of sale, Samir tanago Abdel Sayed, (Alexandria : Maarif establishment, 1979).
    10. Contract of sale of a property based on designs .. Comparative study between Algerian and French law, Ayach Chaabane, PhD thesis, Faculty of Law - University of Montour, Algeria, 2011, 2012.
    11. Named contracts in the kingdom of Saudi Arabia .. Sale and lease, Dr. Khalid al-Sayed Mohammed, (University Book House, 1st floor, Dr.C).
    12. Jurisprudence of transactions .. A comparative study, a.Dr. Mohammed Ali Osman al-Faqi, (Dar Al-Mars, Saudi Arabia, 1986).
    13. The responsibility of the contractor and the engineer in the contracting contract, D.Ahmed Saeed Al-Momani, (Amman: Al-Manar library for publishing and distribution, Vol.1, 1987).
    14. The responsibility of Engineers, contractors of construction and other stationary installations .. Comparative study of Egyptian civil law and French civil law, Dr. Mohamed Shoukry Sorour, (Cairo: Dar Al-Fikr Al-Arabi, Vol. 1, 1985).
    15. Voluntary sources of obligation in the UAE Civil Transactions Law .. The contract and unilateral behavior, al-Shihabi Ibrahim al-Sharqawi, (Bright Horizons publishers, 4th edition, 2014).
    16. Sources of commitment according to the new Saudi Civil Transactions Law, Khalid al-Sayed Mohammed, (University Book House, Vol.1, 2023).
    17. The legal system of buildings and constructions, D. Mohamed Hussein Mansour, (Alexandria: new university House, Vol. 1, 2011).
    18. The real estate contributions system, issued by Royal Decree No. 203 dated 28/12/1444 Ah, Kingdom of Saudi Arabia.
    19. The general theory of commitment .. Sources of commitment, Jamil al-Sharqawi, (Cairo: Arab renaissance House, 1981).
    20. The general theory of obligations, Part I.. Sources of commitment, Abdel Moneim Al-Badrawi, (d.I, d.C).
    21. The theory of contract, Solomon Mark, (House of legal books, 1988).
    22. The mediator in explaining the civil law, Part VII, contracts received on work, Abdel Razek Al-Sanhouri, (Cairo: publications of the Islamic sharia committee, Bar Association, Vol.1, 2007).

            Judgments of the court of Cassation

    1. Appeal No. 442 of judicial year 51 issued on 12/6/1989, civil, Part II, year 40, Rule 256. Cassation judgments, technical office
    2. Appeal No. 325 of the 30th judicial session of June 10, 1965. Cassation judgments, technical office.
    3. Appeal No. 4625 of the 80th judicial year, civil chambers, session 6/10/2013. Cassation judgments, technical office.
    4. Appeal No. 8207 of judicial year 74, civil chambers, session 6/4/2014. Cassation judgments, technical office.
    5. Appeal No. 3253 of judicial year 807, civil chambers, session of 15/6/2019. Cassation judgments, technical office.
    6. Appeal No. 8207 of judicial year 74, civil chambers, session 6/4/2014. Cassation judgments.

    35.         Civil Cassation No. 879, session of 28/6/1956, Cassation judgments, Technical Bureau.

ملفات

شارك

إرسال الاستشهاد إلى

الإحصائيات